СОХРАНИТ ЛИ ПОСЁЛОК СИВЕРСКИЙ СТАТУС «РУССКОЙ ШВЕЙЦАРИИ»?
Как будет развиваться поселок Сиверский в ближайшие 20 лет, вопрос не праздный: сохранит он признаки «русской Швейцарии» или будет больше похож на московскую «Рублевку» с высокими сплошными заборами? Данный вопрос особо актуален в преддверии принятия в Сиверском городском поселении двух основополагающих нормативных правовых документов: Генерального плана Сиверского городского поселения и Правил землепользования и застройки.
Разработчиком проекта Генерального плана Сиверского городского поселения выступило ОАО «ЛЕНГРАЖДАНПРОЕКТ». По Генеральному плану поселения прошли предварительные обсуждения. В ближайшее время он будет вынесен на публичные слушания. Утвержденный Советом депутатов поселения Генеральный план определит на ближайшие 20 лет перспективу развития Сиверского поселения и поселка Сиверский. До утверждения Генерального плана необходимо провести функциональное зонирование территории поселения, определить целевое назначение и разрешенное использование земельных участков и оптимизировать в перспективе налоговые поступления в бюджет.
Тщательно проанализировав в проекте Генерального плана поселения развитие п. Сиверский в предыдущий период, разработчик проекта делает следующие выводы. Целесообразно привести некоторые из них:
Раздел 4. Комплексный градостроительный анализ территории. Выводы:
«Удовлетворительное состояние природной среды способствует рекреационной и курортной деятельности. Богатое историческое прошлое может способствовать развитию туризма. Территория благоприятна для дачного строительства, имеющего исторические корни именно в этом поселении. Отсутствие заболоченности, плодородные почвы благоприятны для развития сельского хозяйства. В то же время, территория поселения испытывает значительные антропогенные нагрузки от неорганизованного потока отдыхающих и несанкционированного строительства сезонного жилья».
Раздел 5. Анализ современного состояния и развития территории Сиверского городского поселения. Выводы:
«Размещение территорий различного назначения сложилось стихийно. Требуется выполнить функциональное зонирование территории поселения».
Выводы из проекта Генерального плана должны быть внимательно изучены, обсуждены с населением и стать программным документом по их реализации. Чтобы не допустить стихийной застройки пос. Сиверский, на что указал разработчик проекта Генплана, необходимо в первоочередном порядке провести функциональное зонирование территории. Население должно знать, где какая зона, и что на ней будет строиться на весь период действия Генерального плана.
В связи с массовым переводом земельных участков в 2012 году под индивидуальное жилищное строительство, п. Сиверский опять ожидает стихийная застройка. Годами незастроенные земельные участки рекреационного назначения в спешном порядке были переведены под индивидуальное жилищное строительство. Воспользовавшись ст. 46 Градостроительного Кодекса РФ 2004 г., администрация утверждает планировку испрашиваемого земельного участка, в то время как не утверждены для территории, на которой располагается испрашиваемый земельный участок, градостроительные регламенты и предельные размеры земельных участков и объектов капитального строительства. Ну и что получится? Собственники опять будут строить особняки, как хотят, с высокими заборами на сверхпредельных земельных участках, предоставленных для жилищного строительства, игнорируя установленные регламенты.
В доперестроечные времена на территории п. Сиверский располагалось несколько десятков оздоровительных учреждений: санатории, дома отдыха, детские сады. И хотя сами по себе здания не представляли собой большой ценности, не привлекали внешним видом, тем не менее, в короткие сроки практически все они были выкуплены. Покупателей привлекала низкая цена зданий, наличие закрепленного за каждым зданием земельного участка приличной площади, которую можно было выкупить по нормативной цене земли — на порядок ниже, чем ее рыночная стоимость, — и затем более выгодно продать под индивидуальное жилищное строительство по рыночной цене. Практически все приобретенные в то время земельные участки предназначались для строительства на них объектов оздоровительной деятельности. При неиспользовании или использовании не по назначению земельного участка в течение трех и более лет органы власти вправе выставить их на торги для другого инвестора (ст. 284 Гражданского Кодекса) — для использования земельного участка по назначению.
Не дожидаясь утверждения Генерального плана поселения, все скупленные для строительства оздоровительных объектов земельные участки в 2012 г. были в спешном порядке переведены под индивидуальное жилищное строительство. Около десятка лет такие земельные участки бесконтрольно простояли в ожидании своего часа, избавляясь от хвойных пород деревьев. Унылый вид, например, приобрел земельный участок площадью 2,65 га по адресу Республиканский пр. д.37, предоставленный для строительства «профилакторно–оздоровительного комплекса». Мало того, что на данной территории практически не осталось деревьев, их не осталось и с другой стороны многометрового высокого забора. Около полусотни елей в возрасте ста и более лет исчезли, оставив после себя вереницу пней на муниципальной земле вдоль Пролетарского проспекта. Постановлением администрации Сиверского городского поселения от 25.12.2012г. № 655 земельному участку, о котором идет речь, изменен вид разрешенного использования. Участок отдан под индивидуальное жилищное строительство. Точно такая же участь постигла участок площадью 1,33га, по Республиканскому проспекту д. 39А, предназначенный раньше «для организации базы отдыха» (Постановление № 666 от 21.12.2012 г.). Характерно отметить, что оба земельных участка переведены под индивидуальное жилищное строительство без проведения публичных слушаний. А как быть с профилакторно–оздоровительным комплексом и базой отдыха? Кто решил, что они уже не нужны?
На недопустимость изменения разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство ранее приобретенных в собственность или аренду с рекреационным назначением земельных участков без проведения торгов обращало внимание Министерство экономического развития РФ в письме от 15.02.2010 г. № Д23-490, указывая на коррупционность данной схемы. Несмотря на то, что, в частности, земельным участком бывшего Дома отдыха «Лесное» занимаются соответствующие органы и комиссия, назначенная губернатором Ленинградской области, в поселении продолжается перевод под индивидуальное жилищное строительство других земельных участков рекреационного назначения. К основной причине допущенных нарушений следует отнести субъективное понимание и применение норм Закона исполнительной властью. Вопрос не простой, и есть необходимость проанализировать развитие законодательства в части градостроительной деятельности.
Нормативное определение разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства было сформулировано в градостроительном законодательстве. Важность таких вопросов подтверждают принятые поправки к Земельному Кодексу (ЗК РФ), регламентирующие порядок и условия предоставления земельных участков для жилищного строительства. В условиях рыночной экономики резко возрастают требования к правовому регулированию их использования, в том числе к решению проблемы сочетания частных и публичных (государственных и муниципальных) интересов в процессе застройки территорий. Большую роль на развитие земельной реформы оказала происходящая параллельно с земельными преобразованиями реформа градостроительного законодательства, призванная сократить коррупционную емкость отрасли и создать прозрачные и доступные гражданскому обществу механизмы контроля за застройкой территорий населенных пунктов…
В. КАВИН, глава Сиверского городского поселения первого созыва
Продолжение читайте в «Гатчинской правде»