ВСЁ О НОВОМ ПОРЯДКЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
С нового года в Ленинградской области, как и в других субъектах РФ, в связи с изменениями федерального законодательства должна заработать новая система капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). Областной закон № 82-ОЗ «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области» 15 ноября 2013 года был принят Законодательным собранием области и 29 ноября 2013 года подписан губернатором региона.
Чего нам ждать от нового закона? За комментарием мы обратились к директору МУП ЖКХ г. Гатчина А.А. Федорову.
- Александр Алексеевич, с 2014 года устанавливаются единые «правила игры» по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах для всей Ленинградской области. Каких же нам ждать нововведений?
— Система проведения капитальных ремонтов в многоквартирных домах меняется полностью.
В декабре должна быть сформирована региональная программа капитального ремонта, куда войдут все многоквартирные дома, расположенные на территории Ленинградской области, за исключением аварийных домов, подлежащих сносу, а также жилых домов блокированной застройки (это, как правило, одноэтажные дома с отдельным выходом из каждой квартиры, в частности, в Гатчине их немало – это, например, дома некогда принадлежавшие железной дороге на Тосненской ветке и Варшавской линии, на ул. Металлистов).
Чтобы все дома «попали» в программу, администрация МО «Город Гатчина» с участием управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК провела инвентаризацию домов, расположенных на территории муниципального образования, и собрала все сведения о них в единой таблице. К слову, сведения достаточно подробные – год постройки дома, год приватизации первого помещения в доме, жилая площадь, площадь общего имущества, число зарегистрированных жильцов, все технические характеристики дома, дата проведения последнего капитального ремонта и вид проведенных работ и др.
Сведения по многоквартирным домам (сводная таблица по муниципальному образованию) предоставляются в правительство Ленинградской области, после чего появляется возможность для формирования региональной программы капитального ремонта домов. Программа разрабатывается на срок до 30 лет с разбивкой по муниципальным образованиям. Проект программы будет размещен для оценки на официальном сайте уполномоченного органа (его определит правительство Ленинградской области), после чего в течение 14 рабочих дней любое заинтересованное лицо, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, вправе направить свои замечания и предложения по проекту программы. После выверки программы капитального ремонта она утверждается правительством Ленинградской области и публикуется.
- Утверждается сразу на 30 лет?
— В законе прописано, что по мере необходимости, но не реже чем один раз в год, региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации. Кроме того, согласно ст. 9 областного закона, будет формироваться еще краткосрочный план реализации региональный программы капитального ремонта – на срок до трех лет.
- По каким параметрам будет утверждаться программа?
— Региональная программа должна включать в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области, с указанием адреса, года ввода в эксплуатацию, типа многоквартирного дома и его общей площади. Также будет указан перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в каждом многоквартирном доме и плановый период проведения капитального ремонта.
- Как же будет устанавливаться очередность проведения капитального ремонта?
— Многоквартирные дома, включенные в региональную программу капитального ремонта, формируются по двум основным группам: дома, в которых ремонт производится в первоочередном порядке, и иные дома, в которых требуется проведение капитального ремонта.
В первоочередном порядке будут ремонтироваться дома, в которых не был проведен капитальный ремонт (но он требовался по своим техническим характеристикам) на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме, а также дома, которые требуют капитального ремонта в соответствии с постановлением правительства РФ.
Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в остальных домах будет определяться, исходя из таких критериев, как степень износа, дата последнего проведения капитального ремонта, чрезвычайные ситуации, которые привели к разрушению конструктивных элементов дома и др.
Насколько мне известно, есть компьютерная программа, которая в автоматическом режиме, на основе заложенных в нее критериев, выстроит ту самую очередность. В законе же только прописано, что методика и порядок оценки многоквартирного дома в соответствии с указанными критериями устанавливаются уполномоченным органом. Пока методика не утверждена.
- Теперь самый актуальный вопрос: за счет каких средств будет проводиться капитальный ремонт многоквартирного дома?
— Финансирование капитального ремонта осуществляется, прежде всего, за счет взносов собственников помещений в многоквартирных домах.
Предлагается два способа накопления средств для капитального ремонта многоквартирных домов.
Во-первых, накопление средств на счете регионального оператора – специализированной некоммерческой организации, создаваемой правительством Ленинградской области для оказания помощи гражданам в организации и проведении капитального ремонта их многоквартирных домов. Это будет, образно говоря, общий котел, и средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах.
Во-вторых, возможно накопление средств на специальном счете, который открывается в уполномоченном банке по конкретному многоквартирному дому на имя владельца специального счета, определенного собственниками помещений. Взносы на капитальный ремонт будут перечисляться на этот счет.
Владельцами специального счета могут быть ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, либо региональный оператор.
- С ТСЖ и ЖСК – понятно, они могут открыть специальный счет. Но выходит, что и собственники «простых» многоквартирных домов могут принять решение об открытии специального счета и не платить деньги в «общий котел»?
— Да, такое право у них есть. Как только будет опубликована региональная программа капитального ремонта (а это произойдет до конца декабря), собственникам помещений в многоквартирном доме дается два месяца для принятия решения о выборе способа накопления средств на капитальный ремонт. Это значит, что собственники должны будут провести общее собрание и принять решение о желании копить деньги на капитальный ремонт своего дома на специальном счете («за» такое решение необходимо собрать 2/3 голосов). Далее протокол, составленный по итогам общего собрания, следует в течение пяти дней направить в орган местного самоуправления и региональному оператору, в случае, если он избран владельцем специального счета.
- Если же собственники помещений в многоквартирном доме такое собрание не проведут…
— …то в отношении них органом местного самоуправления будет принято решение о накоплении средств в «общем котле» регионального оператора.
- Каким будет ежемесячный взнос на капитальный ремонт?
— Правительство Ленинградской области должно определить и опубликовать размер ежемесячного минимального взноса на капремонт, который будут делать собственники жилых помещений в многоквартирных домах, до конца декабря. Наниматели платить этот взнос не будут. Новый платеж будут начислять с мая следующего года. Соответственно, накапливаться взносы собственников на специальном счете или счете регионального оператора начнут с 1 июня 2014 года.
В дальнейшем минимальный размер взноса на капитальный ремонт будет устанавливаться правительством области ежегодно до 1 апреля года, предшествующего очередному году реализации региональной программы капитального ремонта.
- Какие работы по капитальному ремонту будут финансироваться за счет средств, накапливаемых собственниками помещений?
— Согласно ст. 166 Жилищного кодекса РФ и ст. 11 закона Ленинградской области № 82-ОЗ, это целый набор работ, в числе которых:
— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
— ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
— ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
— утепление и ремонт фасада;
— ремонт фундамента;
— установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов;
— разработка проектной документации в случае, если законодательством РФ требуется ее разработка;
— проведение экспертизы проектной документации в случае, если законодательством РФ требуется ее проведение;
— проведение историко-культурной экспертизы в отношении многоквартирных домов, признанных официально памятниками архитектуры;
— осуществление строительного контроля.
- Будут ли предусмотрены меры государственной поддержки капитального ремонта? Другими словами, готов ли бюджет вкладывать средства в капитальный ремонт домов?
— В дополнение к средствам, которые будут накапливать собственники, возможна финансовая поддержка за счет средств бюджета Ленинградской области. Размер такой поддержки будет ежегодно определяться законом об областном бюджете. Меры государственной поддержки в рамках реализации региональной программы капитального ремонта будут предоставляться независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта. То есть претендовать на бюджетные средства могут и ТСЖ, и ЖСК, и собственники помещений, которые копят на ремонт на специальном счете.
- Александр Алексеевич, вернемся к Гатчине. У нас есть немало домов, которые обслуживает МУП ЖКХ г. Гатчина, где собственники приняли решение о проведении капитального ремонта, этот ремонт был произведен, но собственники за него еще должны рассчитываться какое-то время – год, два, три… С мая 2014 года они все равно должны будут платить за участие в региональной программе капитального ремонта?
— Да, им придется рассчитаться с МУП ЖКХ г. Гатчина за ранее проведенный капитальный ремонт до полного расчета, а также уплачивать взносы на капитальный ремонт по региональной программе.
- Есть, напротив, и другие дома, которые плату за капитальный ремонт в МУП ЖКХ г. Гатчина вносили (с 2005 по 2013 годы), но накопленные средства не успели израсходовать. Что будет с их средствами?
— Собственники помещений в многоквартирных домах могут уточнить размер накопленных на их доме средств и принять решение по их расходованию. Например, установить общедомовые приборы учета, сделать ремонт в подъездах или выполнить другой вид работ.
- Спасибо за разъяснения.
Беседовала Елена СУРАЛЁВА