«ЛенСтрой»: собственная концепция управления домами

«ЛенСтрой»: собственная концепция управления домами

«ЛенСтрой» - ежегодно растущая управляющая организация с 7-летним опытом. В настоящее время она обслуживает в городе Гатчине 16 совершенно разных домов, из них пять ТСЖ и одно общежитие. В домах проживает более 2,5 тысяч гатчинцев. В команде «ЛенСтрой» 15 профессионалов, в том числе четверо аттестованных специалистов по управлению многоквартирными домами. Организация использует самые инновационные технологии, которыми ежегодно делится с десятками управляющих организаций страны. О них в преддверии Дня работников жилищно-коммунального хозяйства нам рассказал учредитель ООО «ЛенСтрой» Егор Игоревич Мень.


- В чем главное отличие вашей управляющей организации?

- У нас выработана собственная концепция. Мы понимаем, что дом – это не только коллективный собственник, но и коллективный заказчик, поэтому пожелания людей часто противоположны, и нам приходится постоянно лавировать. В этом помогает такой подход, как стандартизация. У нас есть стандарт ремонта подъездов: все подъезды мы делаем одинаково, и одинаково хорошо. Этот стандарт постоянно дорабатывается. У нас есть специалисты, которые умеют работать именно с теми технологиями, которые мы используем. К примеру, все подъезды сверху покрашены одним цветом, а нижняя часть сделана с помощью антивандальной штукатурки. Причем, определенным образом и одинаково. Это позволяет значительно экономить.

В этом году мы выносим на общее собрание полный ремонт шести лестничных клеток на ул. 120-й Дивизии, д.3а и дополнительно ремонт входной группы в каждый подъезд. Это будет выглядеть красиво и современно; чуть дороже, но намного лучше.

- Что значит «чуть дороже»?

- Крупные работы, как по проспекту 25 Октября, д.37, мы активно выполняем за счет средств капитального ремонта. Но у наших домов нет такой истории, что деньги лежат в «котле». Мы помогаем людям перевести деньги на спецсчет, тогда уже через год они смогут принять решение, на что их потратить по прямому назначению. Крыши, электрику, сантехнику мы, в основном, восстанавливаем за счет текущего ремонта. А деньги из капремонта направляем на дорогостоящие общестроительные работы, которые  невозможно выполнить за счет средств текущего ремонта. Например, утепление фасада.

- Вы берете любые дома? Или есть какие-то условия?

- У нас есть четкие требования к организации управления. Мы не работаем с домами, у которых нет советов домов. Чтобы создать коллективного заказчика, нужен совет дома. Это принципиальная позиция. У нас есть внутренний стандарт на численность совета дома. Если это пятиэтажка – то два человека с подъезда. Поэтому у нас достаточно большие советы домов.

- Зачем включать в совет дома большое количество собственников?

- Со своими ближайшими соседями по подъезду людям проще договориться о том, почему нужно делать так, а не иначе. Прежде чем выходить на общее собрание, мы – управляющая организация - собираемся с советом дома, проникаемся общей идеей, обсуждаем перечень, что будем делать, достигаем понимания. Пока не открыли офис, встречались дома у председателей за чаем. Договорившемуся большинству представителей удобнее выходить на консолидированное решение. Осень - страда обсуждений. К концу года мы выходим на общие собрания, чтобы с первого января у нас был четкий план, по которому мы будем работать год. Совещания могу проводить не только я, есть специалисты-управленцы, которые этим занимаются. Каждый закреплен за небольшим количеством домов, где он знает все. К примеру, Ольга раньше контролировала три дома, а на сегодняшний момент она генеральный директор организации.

Благодаря этой концепции, у нас полная финансовая прозрачность перед нашим коллективным заказчиком, перед председателем совета дома, который каждый месяц подписывает акт выполненных работ. Он видит  все работы, которые потом попадут в акт. Если есть замечания, мы снимаем их сразу. Это меняет уровень доверия к нам, как к организации. И дальше с людьми работать проще. Бывает, мы что-то инвестируем в дома. Бывает, что-то подкапливаем, но это скорее исключение из правил. Главное, чтобы люди понимали, что у них сейчас сделано, и что будет сделано потом. Это очень сильно упрощает взаимоотношения.

И в старых, и в новых домах всегда бывают сложные моменты – это нормально. Мы убеждаем людей, что нужно не президенту жаловаться, а искать разумные способы решения проблем, возникших с их собственностью.

- Какие работы были выполнены в прошлом году?

- На средства спецсчетов были выполнены работы по капремонту в домах по адресу ул. Беляева, 11 и 11б (утеплены торцы зданий) и проспект 25-го Октября, 37 (антивандальные покрытия стен в подъездах, плитка на полу, подъездное оборудование и алюминиевые тамбурные двери). Кроме того, на средства регионального оператора выполнена замена четырех лифтов в доме 19 на улице Рощинской. При этом удалось добиться установки оборудования, оптимального по стоимости обслуживания и ремонта, а также с высокими энергосберегающими характеристиками. На всех этапах был организован независимый технический надзор.

- Ваша организация, своего рода, полигон по внедрению инноваций. Как вы попали в эту историю?

- Технологии по управлению многоквартирными домами развиваются, а в Гатчине они еще и активно используются. Когда-то я руководил отделом управления жилищным фондом МУП ЖКХ города Гатчины. Домов было очень много, и потребовалась серьезная систематизация управления жилищным фондом. Было составлено техническое задание на разработку системы управления МКД, выбраны московские разработчики программного обеспечения. Потом была создана компания «ЛенСтрой» – именно как полигон для апробации технологий. Мы сталкиваемся с какими-то проблемами, вместе с разработчиками их решаем, а затем технологии развиваются дальше. Сейчас я являюсь главным специалистом этой компании.

- Каким образом работает система «Супер МКД»?

- В нашей стране 1,2 млн человек пользуются системой «Супер МКД». Она организует всю работу управляющей организации от начала до конца.

Система обеспечивает связь с различными государственными информационными ресурсами. Кто-то покупает или продает квартиру в нашем доме – через месяц нам уже известно, кому принадлежит квартира. Документ приносить не нужно.

Есть система описания домов и система осмотров. Мы физически видим, как специалисты ходят по домам, сколько они прошли квартир, в какие квартиры не попали, какие дефекты обнаружили. Это касается как наших специалистов, так и всех подрядных организаций. Так проводят осмотры техники-смотрители, специалисты по вентиляции, электрики, кровельщики, сантехники и газовщики. Информация собирается в общий пул дефектов дома. Собственник может зайти на сайт и посмотреть состояние своего дома. Раз в полгода происходят сезонные осмотры и обновление этой информации.

Когда мы принимаем дом, стартуем примерно с 90 дефектов, выявленных в ходе осмотров. Выступая на собрании, рассказываем, какие дефекты из этого списка смогли устранить в этом году. Собственники должны видеть положительную динамику уменьшения количества дефектов. Иначе снежный ком проблем не  остановить.

- Расскажите подробнее о ваших инновациях.

- В числе инноваций – запуск в работу диспетчерской «ЛенСтрой» и АДС-Сервис на базе ПК «СуперМКД». Это – IP-телефония с хранением записи разговоров три года, авто-уведомления об отключениях через sms и роботом в телефонии. Все заявки отрабатываются через мобильное приложение под контролем диспетчеров с использованием геолокации и фотофиксации.

Используемая организацией система мониторинга тепловых пунктов теперь позволяет не только контролировать, но и производить дистанционное регулирование подачи тепла и горячей воды. Можно оперативно принимать решения в случае снижения или повышения температуры в жилье и соответственно снижать платежи потребителей.

Для оптимизации взаимодействия с собственниками запущен telegram-bot диспетчерской службы для круглосуточной подачи заявок, а также новостной канал «ЛенСтрой: Новости». Мы рассказываем, где начат ремонт, где закончился. Или, например, показываем, как проходит осмотр дома перед приемкой.

В связи с изменением требований к санитарной уборке, из-за пандемии, с апреля 2020 года уборщики были оснащены телефонами и переведены на работу через мобильное приложение. Там они видят свой план работы на день. И через него идут отчеты о выполненных работах в режиме реального времени: каждую операцию отмечают фотографией с геолокацией. Плата им начисляется по результатам работы. Такая схема оплаты действует уже семь лет, но теперь она полностью автоматизирована. Благодаря системе контроля и мотивации сотрудников, организации удалось справиться с требованиями по ежедневной протирке перил и мытью подъездов два раза в неделю. У организации есть доказательства выполнения практически всех работ.

- Еще одну очень важную для всего города задачу взялась решить команда «ЛенСтрой» – навести порядок в известном общежитии на улице Чехова, д. 9.  Как вам досталось такое «счастье»?

- В 2019 году мы взялись за приведение в порядок общежития на ул. Чехова, д.9. На самом деле, это было трудное решение. Администрация очень хотела привести общежитие в порядок. Поняв, что мы с этой проблемой не останемся один на один, мы начали считать. Конечно, получилось очень дорого. Были и другие, куда более сложные вопросы, которые удалось решить только в этом году… Дом был реально «убитый». Сети перегружены. В подвале – по колено грязь. Первый этаж обложен кирпичом со всеми возможными нарушениями. Облицовка начала отходить, на ней висела газовая труба. Дом был отключен от газа.

- Почему вы взяли этот объект?

- Отчасти, меня взяли «на слабо», а отчасти это для нас - социально значимый проект. Да, мы там зарабатываем деньги, но риски, конечно, несоизмеримые.

Сейчас в здании работает постоянный комендант для решения любых вопросов законно проживающих. На объекте восстановлен учет по месту регистрации. Людям оказана помощь в заключении договоров соцнайма. Водили людей буквально за руку. Восстановили паспортный учет. Помещения, незаконно занятые, освобождены и охраняются.

Мы с ситуацией справляемся. За год сделали в объеме капитального ремонта 60% кровли, еще 15% - в объеме текущего ремонта, заменили все водосточные трубы. Очистили все помещения, которые нужно было очистить. Проведено огромное количество работ в подвале, по фасаду, шла замена окон, сантехники. Это еще не все, но свет в конце туннеля уже виден.

Еще больше обновлений ждет это здание в 2021 и 2022 годах. В этом году полностью переделываем электроснабжение.

Мы настроены на то, что этот объект будет полностью переведен в формат современного классического общежития. Городу хорошее общежитие крайне необходимо.

- Спасибо. Поздравляем Вас и Ваш коллектив с профессиональным праздником!