Ипотека: брать или не брать?

Ипотечное кредитование становится более доступным: возникают новые программы и предложения, льготы. И все равно людей терзают смутные сомнения: брать или не брать? Хватит ли ресурсов? Не лопнет ли семейный бюджет? А если ресурсов не хватит – что будет с жильем? Некоторые считают, что снимать квартиру – выгоднее, чем платить ипотечный кредит. И снимают годами, переезжая из одной арендованной квартиры в другую, а там и пенсия не за горами – какая уж тут ипотека…

Так ли страшна ипотека, как ее малюют, и что нужно знать, чтобы приобрести жилье в кредит и не разориться?

В переводе с греческого «ипотека» означает «подпорка, подставка». В нашей жизни ипотека – это вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остается во владении и пользовании должника. В случае невыполнения должником своих обязательств, кредитор получает право на удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В залог банк берет недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, гараж, машино-место в подземном паркинге, даже катер или яхту – маломерные суда тоже считаются недвижимостью. Это называется обеспечением. Обеспечением может выступать как сам объект покупки, так и недвижимость, которой заёмщик уже владеет.

Если платежи по кредиту прекратятся, банк недвижимость заберет и выставит на торги, чтобы вернуть деньги. При этом заемщик получит свою долю, но с учетом пеней. Пени в случае просроченных ипотечных платежей – весьма немаленькие. Поэтому сотрудники банков настоятельно рекомендуют изыскивать способы платить по кредиту, ни в коем случае не допуская просрочки. Это очень важный момент – пускать дело на самотек нельзя ни при каких обстоятельствах. Иначе миллион, который вы, допустим, остались должны, очень быстро превратится в два.

Сколько и на сколько?

К преимуществам ипотечного кредита по сравнению с обычным потребительским можно отнести большую сумму займа, низкий процент и длительный срок – до 35 лет. Именно благодаря последним двум пунктам ипотечный кредит и доступен: ежемесячный платеж может быть небольшим – т.е. реальным, «подъемным», без удара по семейному бюджету.

Сколько вам могут дать, на какой срок, под какой процент, и каков будет ежемесячный платеж? Для предварительного расчета ипотечного кредита на сайтах банков существует ипотечный калькулятор: вы заносите туда свои данные, и он выдает результат. Это далеко не окончательные цифры, но прикинуть, что почем, можно.

Как правило, ипотека не обходится без первоначального взноса: у вас должны быть какие-то собственные средства на покупку недвижимости. Часто эта сумма не может быть ниже 15% общей стоимости жилья. И чем больше будет размер взноса, тем выше вероятность одобрения банком вашей заявки, и тем выгоднее будут условия.

Обязательные требования: банк попросит представить документы, подтверждающие ваш доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Также потребуется стандартный пакет документов: паспорт гражданина РФ, копия трудовой книжки или трудовых договоров, СНИЛС и ИНН, документы о браке, диплом, копии свидетельств о рождении детей, копия военного билета, при необходимости, банк может запросить дополнительные документы.

Если вы являетесь зарплатным клиентом, документов с места работы не потребуется – банк и так знает все о вашей зарплате. Однако при оценке вашей платежеспособности будут учтены и обязательные расходы – наличие иждивенцев, других кредитов и т.д.

Ну, и, конечно, банк непременно проверит вашу кредитную историю. Она должна быть безупречной. И есть такое мнение: чем кредитная история богаче, тем больше к вам доверия. Тот, кто берет кредит впервые в жизни, еще не зарекомендовал себя как добросовестный плательщик…

Страховка: по статье 31 Федерального закона № 102, вам придется застраховать ваше ипотечное жилье. Но, как правило, банки требуют также оформить страховку вашей жизни, здоровья, права собственности плюс страховку на случай потери работы. В законе этих требований нет, но, если вы откажетесь, банк, в свою очередь, может отказать в кредите или повысить ипотечную ставку.

К слову, страхование жизни и здоровья – дело далеко нелишнее, когда у заемщика есть семья. Если, не дай бог, наступит страховой случай, семья не потеряет квартиру, купленную в ипотеку: кредит покроет страховка. 

Льготная ипотека

Рассмотрим варианты ипотечного кредита: какие существуют льготы, и что нового в эту сферу принес год 2023-й.

Льготная ипотека – это кредит на покупку жилья с поддержкой государства по ставке ниже рыночной. Главное требование к заемщику – российское гражданство. Семейное положение, количество детей, регион покупки квартиры роли не играют. Однако у каждого банка – свои условия: возраст заемщика, наличие у него постоянных источников дохода и т.д.

Оформить субсидированную ипотеку можно для покупки:

- квартиры в строящемся доме;

- готового жилья от застройщика;

- земельного участка с дальнейшим строительством дома.

Кроме того, получить льготный кредит можно для строительства частного дома по договору подряда. Срок кредита – до 30 лет.

Однако! Купить квартиру или дом на вторичном рынке недвижимости с помощью этой программы нельзя.

Изменения 2023 года

C 1 января 2023 года льготная ипотечная ставка составляет 8%. Под такой процент можно оформить кредит на покупку жилья до 1 июля 2024 года. Пониженная ставка действует на протяжении всего срока ипотеки.

Сумма кредита ограничена: 12 миллионов рублей – для покупки недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; 6 миллионов рублей – для приобретения жилья в остальных регионах.

Льготную ипотеку разрешается сочетать с рыночной. Часть денег заёмщик берет по сниженной ставке, а остаток – на обычных условиях. Общая сумма ипотеки в данном случае тоже ограничена в зависимости от региона.

Ипотека с господдержкой: банки выдают клиентам займы на покупку недвижимости под сниженный процент, а разницу между рыночной и льготной ставками банку выплачивает государство.

Оформить льготную ипотеку можно в одном из 70 банков-участников. Подать заявку можно сразу в несколько банков и выбрать наиболее выгодные условия.

Семейная ипотека под 6% положена:

- семьям, в которых в период с 2018 по 2022 год включительно родился ребёнок;

- семьям, где есть ребёнок любого возраста с подтверждённой инвалидностью;

- семьям, в которых есть двое и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения ипотечного договора.

Ипотеку под 6% можно оформить для покупки жилья в новостройке или дома с земельным участком. Кроме того, можно получить ипотеку для рефинансирования уже действующего ипотечного кредита. Например, если супруги оформили в 2018 году ипотеку по ставке 12% годовых, а в 2022 году у них родился первенец, они могут обратиться в банк с заявлением о пересмотре условий кредита.

Программа действует до 31 декабря 2023 года, а если инвалидность у ребёнка была установлена позже 2022 года, тогда до 2027-го.

Дальневосточная ипотека под 2% положена россиянам младше 35 лет. Заёмщиками могут стать и владельцы гектара на Дальнем Востоке – возраст в этом случае не важен.

Программа предназначена для заселения дальневосточных регионов. Она действует до 2024 года. Льготный кредит выдают на покупку жилья в новостройках у застройщика, либо вторичного жилья в сельской местности. Максимальная сумма кредита – 6 миллионов рублей.

Сельская ипотека под 3% положена любому россиянину на покупку жилья в сельской местности.

Можно приобрести любую недвижимость в деревне, селе, посёлке или городском поселении с числом жителей не более 30 000 человек. Программа действует бессрочно. Максимальная сумма кредита – до 3 миллионов рублей во всех регионах, кроме Дальнего Востока, Ленинградской области и Ямало-Ненецкого автономного округа – там до 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос – 10% от стоимости жилья.

Ипотека для IT-специалистов со ставкой до 5% годовых положена работникам аккредитованных IT-компаний – гражданам России в возрасте 22-44 лет. В 2023 году возрастной критерий для участников программы планируют расширить – от 18 до 50 лет. Также Минцифры анонсировало снижение требований к зарплате IT-специалистов.

Программа действует до конца 2024 года. Купить в ипотеку с господдержкой можно квартиру в новостройке или дом у юрлица – подрядчика или застройщика. Максимальная сумма кредита – 18 миллионов рублей в субъектах с населением более одного миллиона человек, для всех остальных регионов – 9 миллионов.

Ипотечный кредит – драйвер в Сбере

Как показала статистика Сбербанка, в апреле 2023 года было выдано 104,3 тыс. ипотек, а объем выдач превысил 336,7 млрд рублей. Количество сделок превышает показатели апреля 2022 года почти в 4 раза.

- Результаты первых месяцев 2023 года показывают, что драйвером кредитования физлиц в Сбере остаётся ипотека. Люди по-прежнему активно пользуются этим инструментом, чтобы, не откладывая вопрос на потом, переехать в собственное жильё, – подчеркнул заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Александр Закурдаев.

С начала 2023 года Сбер на Северо-Западе выдал в 3,6 раз больше ипотеки на индивидуальное жилое строительство (ИЖС), чем за этот же период годом ранее. Из них 60 % приходится на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Объем кредитования на индивидуальное жилое строительство в регионе вырос в 4,3 раза и составил 6,3 млрд рублей, половина финансирования приходится на Санкт-Петербург (рост в четыре раза), ещё 18% - на Ленобласть (рост почти в восемь раз).

- Рост интереса к частным домам можно объяснить рядом причин – это и естественный тренд на жизнь и отдых в пригородах. Также значительно повлияло распространение льготных программ на загородные объекты, смягчение условий выдачи такой ипотеки. Появилась возможность при кредитовании выбирать: самостоятельно строить дом или с подрядчиком, – отметил Александр Закурдаев

Екатерина Дзюба

Фото Владимира Павлова