Собственникам об общедомовом имуществе

- Александр Алексеевич, объясните, пожалуйста, что относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме?

— Согласно ст. 36 действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

- Поясните, как распределяются расходы по содержанию общего имущества между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах?

— Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.

При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника жилого помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного жилого помещения.

- Скажите, вправе ли собственник жилого помещения присоединить помещение, являющееся частью общего имущества (например, мансарду, часть лестничной клетки и т.п.) к своему жилому помещению или оборудовать для своих нужд часть подвального помещения?

— Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Однако п.2. ст. 40 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Иногда граждане, обращаясь к сотрудникам нашей управляющей организации, рассказывают о возникшей конфликтной ситуации с соседом по лестничной клетке.

Например, некоторые сетуют на то, что несколько лет назад сосед перегородил участок коридора кирпичной кладкой с дверью, что очень мешает другим собственникам и нанимателям помещений МКД: во-первых, очень громко происходит закрытие и открытие двери и, вовторых, значительно сократилось свободное место в коридоре. Граждане спрашивают: «Насколько действия таких соседей правомерны, и каковы шансы, чтобы по решению суда кладка была разобрана?». И здесь снова мы должны опираться на законодательную базу.

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки. Таким образом, вы являетесь таким же полноправным собственником лестничной площадки (коридора), как и ваш сосед. Уменьшение размеров общего имущества возможно только с согласия всех собственников жилых помещений путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Вы вправе подать иск с требованием устранить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

- Другой пример: соседи по этажу в многоквартирном доме нуждаются в жилом помещении, претендуют на место общего пользования (холл). Оформляют перевод из нежилого в жилое (этот холл) и собираются оформить в администрации соцнайм. Обязательно ли согласие других собственников, если они не нуждаются в дополнительном жилом помещении, но пользуются холлом?

— Согласие обязательно, так как холл относится к общему имуществу многоквартирного дома и находится в совместной собственности, то есть каждый собственник (причем на самом деле каждый собственник всего дома, а не подъезда) владеет долей в праве собственности на данный холл. Если у соседей квартира не приватизирована, то ее собственником является МО «Город Гатчина». Что касается прав на данный холл, то у МО «Город Гатчина» прав на него не больше, чем у всех остальных жильцов. Никто не может распоряжаться правом собственности без согласия собственников МКД.

- Александр Алексеевич, как определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, и как распределяются расходы на содержание общего имущества?

— Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Согласно п.2 ст.41 действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

- Александр Алексеевич, спасибо за разъяснения. Надеемся, они помогут решить возникшие вопросы, предупредят возможные конфликтные ситуации между собственниками при распределении права пользования общедомовым имуществом.

Беседавала Елена СУРАЛЁВА