ЖКХ Ленинградской области: новые законы, правила и штрафы

- Какие главные итоги работы Комитета в 2015 году?

— В период с первого сентября 2014 года по первое мая 2015 года проходил процесс лицензирования управляющих компаний на территории Ленинградской области. На сегодняшний день 316 УК получили право работать на территории региона, 48 компаниям было отказано в этом праве.

В июне 2015 года Фондом содействия и реформирования ЖКХ был опубликован всероссийский рейтинг управляющих компаний, подлежащих лицензированию. В рейтинг вошли более 15 тысяч организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами, зарегистрированных на сайте www.reformagkh.ru, которые обслуживают почти 700 тысяч многоквартирных домов. Первое место среди всех субъектов РФ заняла Ленинградская область, набравшая 57,01 баллов при среднем показателе 36,89.

- Какие изменения в Жилищном кодексе РФ и подзаконных правовых актах начнут действовать в 2016 году?

— Во-первых, для проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов введена очно-заочная форма голосования. Важно также, что жителям дома теперь достаточно лишь 10 % голосов, чтобы обратиться в управляющую организацию с требованием провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по волнующим их вопросам.

Во-вторых, управляющая организация теперь может по собственной инициативе созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Раньше общее собрание могли инициировать только жители.

Протокол общего собрания приобрел особый статус – он является официальным документом, фальсификация которого уголовно наказуема.

В-третьих, Комитет государственного жилищного надзора и контроля вправе провести внеплановую проверку управляющей компании без предварительного уведомления.

- Появились ли изменения в системе оплаты жилищно-коммунальных услуг?

— Да, внесены изменения в структуру платы за содержание жилого помещения.

В нее могут быть включена только плата:

— за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

— за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— за холодную и горячую воду;

— за электрическую и тепловую энергии, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (при условии, что предоставление такой услуги возможно по конструктивным особенностям дома).

По коммунальным услугам разработан проект федерального закона об изменении в Жилищный кодекс РФ, который предоставит собственникам помещений в многоквартирных домах право напрямую заключать договор ресурсоснабжения с поставщиком коммунального ресурса, минуя управляющую компанию.

Для собственников, которые не установили общедомовые приборы учета, введены повышающие коэффициенты к нормативам потребления коммунальных услуг. При отсутствии общедомовых приборов учета применяются следующие повышающие коэффициенты:

— с 1 января 2016 года по 30 июня 2016 года – 1,4;

— с 1 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года – 1,5;

— с 2017 года – 1,6. Устанавливать приборы учета коммунальных услуг становится выгодно. Далее планируется принять нормативные акты, аналогичным образом стимулирующие установку индивидуальных приборов учета.

- Какие изменения коснулись системы капитального ремонта многоквартирных домов?

— Региональному оператору предоставлено право на размещение временно свободных средств фонда капитального ремонта в российских кредитных организациях. Но, на денежные средства, полученные региональными операторами от собственников помещений в многоквартирных домах, не может быть обращено взыскание по обязательствам регионального оператора.

Владелец специального счета получил право самостоятельно определять российскую кредитную организацию, и в течение 15 дней открывать специальный счет, уведомив при этом орган государственного жилищного надзора об открытии нового специального счета.

- Сколько средств удалось собрать региональному оператору в Фонд капитального ремонта Ленинградской области на капитальный ремонт в прошлом году?

— В 2015 году пополняемость фонда капремонта у регионального оператора составила 77 % от запланированного объема. Это около 2 млрд рублей.

- Какое количество средств на сегодняшний день аккумулировано на счете регионального оператора и спецсчетах членов ТСЖ и ТСН (товарищество собственников недвижимости)?

— Львиная доля средств собирается «в общий котел» – на счет регионального оператора. На спецсчетах ТСЖ и ТСН содержится небольшой объем средств.

Как только началась программа по формированию Фонда капитального ремонта Ленинградской области, многие собственники решили выбрать для себя спецсчет для накопления средств на капитальный ремонт своего дома. Но со временем граждане поняли, что накопить достаточное количество средств на ремонт своего дома им удастся не скоро. Поэтому сегодня наблюдается тенденция перехода накоплений средств со спецсчетов на котловой способ.

Процесс перехода со спецсчета на котловой способ накопления средств занимает один месяц, в то время как на обратный переход потребуется до двух лет. Но сегодня Комитет уже рассматривает просьбу жителей Коммунара о сокращении двухлетнего периода ожидания до полугода.

- Некоторые граждане недовольны качеством нового жилья, предоставленного взамен аварийного. Поступают ли к вам жалобы?

— В правительстве Ленинградской области создана комиссия, которая рассматривает обращения граждан, недовольных качеством предоставленного жилья. Большинство из них пришлись на первые два года действия программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, когда мы только начинали работу в этой области. На сегодняшний день каких-либо глобальных проблем нет.

В случае поступления жалобы, члены комиссии выезжают по заявкам граждан и фиксируют или не фиксируют выявленные нарушения и дефекты при строительстве. В зависимости от происхождения дефектов управляющей компании или компании-застройщику выносится предписание об устранении неполадки.

Кстати, на сайте www.reformagkh.ru существует специальный раздел, где каждый собственник новой жилплощади может разместить свой отзыв или претензию к состоянию квартиры.

- На какой срок управляющей компании выдается лицензия? По каким причинам она может быть отозвана?

— Лицензия выдается бессрочно, но руководитель управляющей компании должен подтверждать свой квалификационный аттестат каждые пять лет. Лицензия действует только на территории того субъекта, где была выдана.

По решению суда она может быть отозвана в случае, если управляющая компания лишилась более 15 % домов из управляемого фонда, руководитель организации попал в тюрьму или при несоблюдении договорных обязательств.

- Предусмотрены какие-либо санкции для управляющих компаний за некачественное предоставление коммунальных услуг?

— На сегодняшний день разработан проект постановления правительства РФ, с помощью которого предлагается установить размеры штрафов за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Так, при предоставлении коммунальной услуги с перерывами, в том числе при устранении аварийных ситуаций с превышением установленных сроков, виновное лицо обязано будет уплатить потребителю штраф в размере 15% от стоимости коммунальной услуги за расчетный период (если перерыв составил менее 10 дней), и 30%, если перерыв составил более 10 дней. Аналогичные штрафы предлагается применять в случае ненадлежащего предоставления коммунальных услуг.

В случае нарушения порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшего необоснованное увеличение размера платы, виновное лицо обязано уплатить потребителю штраф в размере 50% от превышения начисленной платы.

- Какие еще штрафы предусмотрены для управляющих компаний?

— На сегодняшний день в Кодексе об административных правонарушениях появились ноые статьи, предусмотренные для недобросовестных управляющих компаний:

— часть 24, статьи 19.5 КоАП РФ – неисполнение предписаний органов жилищного надзора. Предусмотрен штраф от 200 до 300 тысяч рублей с возможной дисквалификацией при повторных правонарушениях;

— статья 7.23.3 КоАП – нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, штраф до 250 тысяч рублей;

— статья 14.1.3 КоАП – работа с нарушением лицензионных требований, штраф до 250 тысяч рублей;

— статья 7.23.2 КоАП устанавливает ответственность за умышленное сокрытие технической документации, штраф до 200 тысяч рублей.

Еще одно правонарушение, которое предусматривает штраф до 200 тысяч рублей, касается отсутствия информации об управляющей компании в системе ГИС ЖКХ.

В случае выявления подобных нарушений руководителю управляющей компании также вменяется штраф от 40 до 100 тысяч рублей.

- Расскажите о вашей судебной практике? Каким образом вы работаете с жалобами жителей?

— В прошлом году комиссией Комитета было проведено около 600 проверок, по результатам которых состоялось 190 заседаний суда и вынесено 123 судебных решения. Общая сумма штрафов, вынесенная прокуратурой управляющим компаниям Ленинградской области, составила почти шесть миллионов рублей. Тем самым мы защищаем граждан от недобросовестных управляющих компаний.

Так, недавно поступила жалоба, что счет за отопление в январе 2016 года увеличился на пять-шесть тысяч рублей, по сравнению с декабрем 2015 года. После проверки документов стало понятно, что управляющая компания имела основание повысить стоимость отопления. Но пункт 72 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 гласит, что «если начисленный размер платы за коммунальную услугу в каком-либо расчетном периоде превысит более чем на 25 % размер платы за коммунальную услугу, начисленный за аналогичный расчетный период прошлого года, то управляющая компания обязана предоставить потребителю возможность внесения платы за такую коммунальную услугу в рассрочку». Если выяснится, что этого сделано не было, управляющую компанию и ее руководителя ждет штраф.

- И все-таки кто кем управляет? Управляющая компания жильцами или наоборот?

— Скорее, наоборот. Если собственники жилья не удовлетворены работой своей управляющей компании, они вправе на общем собрании выбрать иную управляющую компанию, имеющую лицензию.

Собственники также в состоянии спасти свою управляющую компанию, которой грозит дисквалификация. Она наступает после повторного наказания управляющей компании за некачественное управление одним и тем же домом. Если граждане считают, что их управляющую компанию хотят лишить лицензии безосновательно, они вправе наложить вето на наше решение и задокументировать его. В этом случае мы оставляем в силе решение совета многоквартирного дома.

- Расскажите подробнее о системе ГИС ЖКХ. Что это такое?

— На сегодняшний день находится в процессе создания и становления Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). С 1 июля 2016 года (согласно 209-ФЗ) все управляющие компании, ресурсоснабжающие организации и органы исполнительной власти должны будут размещать всю информацию о себе в ГИС ЖКХ, чтобы любой собственник квартиры или жилого помещения мог найти в ней свою квитанцию с начисленной ему платой за жилищно-коммунальные услуги, проверенную единой системой. Это позволит исключить все неправомерные платежи, поскольку в ГИС ЖКХ будут зарегистрированы все организации, оказывающие жилищно-коммунальные услуги на территории России.

Размещение информации в ГИС ЖКХ обязательное. Если данные будут размещены не в полном объеме или заведомо искажены, предполагается административная ответственность. Для юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, законопроектом предусмотрен штраф в размере 30 тысяч рублей.

- Как проверить, правомерно ли управляющая организация в настоящее время управляет многоквартирным домом?

— Федеральная система ГИС ЖКХ только формируется, но в регионах, и Ленинградской области в частности, созданы электронные реестры лицензированных управляющих компаний и многоквартирных домов, которые станут ее основой.

Уже сейчас по нормам Жилищного кодекса лицензированная управляющая компания в течение трех рабочих дней со дня заключения договора управления многоквартирным домом обязана разместить эту информацию на официальном сайте www.reformagkh.ru, а также направить ее в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. Лишь после этих действий у лицензиата появляется право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом.

По сути, на сайте государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в единой федеральной сети уже можно найти свой адрес и свою управляющую компанию, но квитанцию по конкретной квартире – пока нет. Для этого и создается ГИС ЖКХ, чтобы эта сфера была максимально прозрачной и открытой для потребителя.

Сейчас, помимо сайта Фонда, найти свой дом и управляющую компанию можно в региональных реестрах многоквартирных домов и управляющих компаний, которые размещены на сайте Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.