Кондоминиум: что такое и какие функции

Его смысл в том, что в управлении объектами общего пользования принимают участие все собственники квартир или домов, построенных на общем участке.

Что такое кондоминиум

Кондоминиум – это форма владения недвижимостью в жилом комплексе несколькими собственниками. К нему относится не только квартира, но и прилегающая территория и нежилые помещения дома. Итак, что такое кондоминиум простыми словами: это вид собственности на жилой объект, где управлением занимается группа лиц – владельцев недвижимости. Чаще всего под «кондо» понимается многоквартирный дом или комплекс строений, а также к нему относятся прилегающие нежилые объекты:

●      подъезды,

●      лестничные площадки,

●      крыша и чердак,

●      придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.),

●      инфраструктура здания.

Слово Condominium взято из латыни. Это сочетание двух слов — con (предлог «с», «со») и dominium (переводится как «владение»). То есть дословный перевод — совладение, или совместное владение.

Термин кондоминиум используется также в международном праве — это совместная власть нескольких государств на одной территории.

Кондоминиум в России

Появившись еще в СССР, кондоминиум понимался как общность построек, земельного участка, инженерных коммуникаций и ограждений в рамках одного жилищного комплекса. С 2005 года термин исключен из всех правовых документов. В законодательстве вместо него используется более близкое для России понятие «Товарищество собственников жилья» (ТСЖ).

Это вид владения, когда собственники жилых и нежилых помещений в доме объединяются для совместного управления. Законом определяются границы, в пределах которых участники могут распоряжаться общими объектами. Многоквартирный дом получает статус кондоминиума (а по документам ТСЖ) только по общему решению владельцев недвижимости. Основное внимание в совместном имуществе отводится земельному участку. Если он не сформирован, то находится во владении городской администрации. Собственники же имеют исключительное права пользоваться этой территорией и требовать определения границ на законодательном уровне.

Если местные власти оформляют участок, он переходит в долевую собственность и может на равных условиях использоваться всеми владельцами квартир. Отказать в формировании земельного участка местная администрация не может по закону. Любой собственник может оформить на себя землю под домом.

Понятие кондоминиума в России и других странах различается. За рубежом в статусе Condo могут оформляться не только многоквартирные дома или коттеджные поселки, но также гостиницы и отели.

Функции, которые есть у кондоминиума

Есть три основных функции кондоминиума, которые вытекают из возможности управлять территорий и помещениями общего пользования.

Что могут осуществлять собственник жилья в кондоминиуме:

●      Контроль работы управляющей компании. Владельцы проверяют коммунальные службы, отвечающие за подачу света, газа и воды, вывоз мусора и т.д.

●      Ремонт и обслуживание. На общем собрании жильцы решают, какую компанию они пригласят для проведения капитального ремонта домов. Кроме этого они сами следят за благоустройством прилегающей территории – дворов, детских площадок. На них лежит забота об уборке мусора с общего участка, например, проведением субботников или за счет найма дворника.

●      Работа в рамках утвержденного плана. Необходимость создавать ежегодный план по улучшению и сохранению надлежащего внешнего вида территории – отличительная особенность кондоминиумов. Собственники должны обеспечивать проведение мероприятий по утвержденному плану. К таким видам деятельности можно отнести обустройство парковки, установку новой игровой площадки, озеленение территории.

Важная обязанность кондоминиума — быстро реагировать на различные непредвиденные ситуации, форс-мажоры, срочные обращения жильцов. О потраченных средствах из общего бюджета нужно обязательно отчитываться.

Отличия кондоминиума от квартиры

У этих двух форм владения недвижимостью установлен разный порядок управления общими территориями и постройками, находящихся в пределах ЖК.

Все решения о ведении хозяйственной деятельности на таких объектах принимаются совместным обсуждением и голосованием на собраниях собственников.

Наиболее близкое объяснение кондоминиума для российской практики – это многоквартирный дом, жильцы которого документально оформили ТСЖ. Созданное товарищество занимается управлением и решением общих вопросов.

В чем разница: кондоминиум и ТСЖ

Такая форма управления объектами недвижимости, как кондоминиум, получило большое распространение в Европе и особенно в США. Совместное владение там широко развито и часто применимо.

В России же есть свой аналог «кондо» – это товарищества собственников, или ТСЖ. По сути это одно и тоже, но сам термин в российской практике встречается редко, так как давно выведен из законодательства.

Достоинства и недостатки кондоминиума

В этой форме имущества забота о территории лежит на самих жильцах. Они получают больше свободы для хозяйственной деятельности, и в то же время осознанно берут на себя огромную ответственность. Из этого вытекают как преимущества, так и недостатки.

Преимущества кондоминиума

●      Каждый собственник несет ответственность за общее пространство жилого комплекса, что ведет к благоустроенности придомовых территорий.

●      Все нежилые помещения доступны для владельцев квартир, они могут свободно перемещаться по всей территории и пользоваться ей.

●      Общий бюджет на ремонт и благоустройство контролируется, ведется отчетность.

●      Кондоминиум причисляется к неприбыльным организациям, так что для него отсутствует налог на коммунальные услуги.

Недостатки кондоминиума

●      Получить этот статус непросто — нужно собрать документы, достигнуть согласия владельцев. Процесс оформления долгий и сложный.

●      В ходе перерегистрации потребуется оформить техпаспорт на дом, а это платная услуга.

●      Деньги на ремонт, благоустройство и другие общие нужды собирают владельцы жилья из собственных средств, даже в случае дорогостоящего капремонта.

Как создать кондоминиум: главные шаги оформления

В России кондоминиумы создаются по правилам оформления ТСЖ, закрепленным в статье 136 Жилищного кодекса.

Его оформление поэтапно выглядит следующим образом:

1.     Опрос среди собственников квартир. Старший по дому или другой инициатор оформления должен подготовить устав и коллективное заявление.

2.     Общее собрание. На этом этапе проходит утверждение устава, выбор управляющего состава среди жильцов путем голосования. К собранию готовятся заранее, всех жильцов о его проведении нужно оповестить за две недели.

3.     Передача документов на переоформление в Налоговую.

4.     Получение свидетельства (срок ожидания – 1 месяц).

5.     Открытие ответственным лицом банковского счета для нужд кондоминиума.

Чтобы документы приняли на регистрацию, сведения об участниках голосования и их имуществе в доме должны быть указаны в протоколе общего собрания.

Как работают кондоминиумы в других странах

Подобие condos (кооперативных домов) появилось в Великобритании в 19 веке на фоне преобразований в сфере жилья. Были организованы строительные общества, которые имели право заниматься возведением и обслуживанием помещений.

Сейчас такая форма управления более распространена в США. Кондоминиумы можно встретить как в крупнейших городах, так и в глубинке. Причем к ним относятся не только многоквартирные дома. В Европе, США и некоторых восточных странах на правах кондоминиума встречаются отели, где оформлен не один владелец в виде управляющей компании, а несколько лиц.

Автор: Наталья Мокина (эксперт по недвижимости портала spb.101novostroyka.ru)