Аренда муниципальной собственности: кому окажут поддержку

Аренда муниципальной собственности: кому окажут поддержку

Решением Совета депутатов МО «Город Гатчина» от 29 июня 2016 г. №39 принято положение о порядке оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории города Гатчины.


С чем связана необходимость принятия такого решения? В чем причина увеличения арендной платы за муниципальные нежилые помещения? И как в условиях сложной экономической ситуации в стране поддержать субъекты малого и среднего предпринимательства? На эти и другие вопросы читателей «Гатчинской правды» отвечает председатель комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Александр Аввакумов.

- Александр Николаевич, какие проблемы призван разрешить новый документ?

— Проект данного решения был разработан по инициативе комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района для решения двух основных задач.

Во-первых, упорядочить арендные отношения с арендаторами, у которых закончились договоры аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. Такие договоры должны быть заключены на новый срок в соответствии с действующим федеральным законодательством о защите конкуренции, которое предусматривает отличные от существовавших подходы к определению размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, а именно, определение размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями происходит на основе рыночной оценки.

Во-вторых, создать стимулы для сдачи в аренду свободных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Для сведения: на момент разработки проекта решения (май 2016 года) в аренде находилось 160 зданий (помещений), являющихся собственностью МО «Город Гатчина». Из них 87 договоров заключено с субъектами малого и среднего предпринимательства, по большей части этих договоров закончился срок аренды.

Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что заключение договора аренды на новый срок возможно только при определении размера арендной платы по рыночной цене, поэтому всем арендаторам, у которых закончился срок договора, в конце прошлого года было направлено уведомление о порядке заключения договора аренды на новый срок в соответствии с указанным порядком.

- А не могли бы вы пояснить, о каких суммах идет речь?

— По договорам, заключенным до введения в действие закона о защите конкуренции и до окончания срока действия таких договоров, размер арендной платы рассчитывается по методике определения арендной платы и в среднем составляет от 90 до 500 рублей за 1 кв.м в месяц в зависимости от категории арендатора и вида его деятельности.

Размер арендной платы по рыночной оценке на основе анализа отчетов, подготовленных независимыми оценщиками в 2015-2016 годах, составляет от 300 до 650 рублей за 1 кв.м. Существенное увеличение размера арендной платы, определенного в соответствии с требованиями действующего федерального законодательства, коснулось, в первую очередь, субъектов малого и среднего предпринимательства, оказывающих социально-бытовые услуги населению. Это связано с тем, что оценщик не берет во внимание категорию арендатора, а, следовательно, понижающие и льготные коэффициенты, которые предусматривались методикой определения размера арендной платы, не применяются при определении размера арендной платы по рыночной цене. Оценщик действует в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации», ориентируясь на местоположение объекта и его состояние.

- Те размеры арендной платы, которые рассчитывает оценщик, сильно отличаются от тех цен, которые сложились, например, на рынке частной недвижимости?

— На рынке коммерческой недвижимости стоимость арендной платы в среднем составляет 700-800 рублей за 1 кв.м (по данным сайта Gatchina.biz). Поэтому размеры арендной платы, рассчитываемые независимым оценщиком в отношении муниципальных помещений, отнюдь не являются завышенными.

- Для чего потребовалось вводить меры имущественной поддержки?

— Во-первых, как я сказал, в ряде случаев арендная плата по рыночной оценке выросла значительно по сравнению с размером, определенным по методике, поэтому многие арендаторы оказались к этому не готовы, они могут отказаться от договоров аренды.

Во-вторых, мы понимаем, что в условиях сложной экономической ситуации в стране необходимо поддержать субъектов малого и среднего предпринимательства.

В-третьих, конкуренция на рынке коммерческой недвижимости в городе за последнее время выросла в связи открытием новых торговых комплексов, а нам важно сохранить достигнутый уровень неналоговых доходов бюджета, поступающих в том числе от сдачи помещений в аренду.

К слову, план по доходам от аренды нежилых помещений, находящихся в собственности МО «Город Гатчина», на текущий год составляет 61 450 000 рублей. При непринятии мер, направленных на заключение закончившихся договоров аренды на новый срок на условиях, приемлемых для арендаторов, план по доходам может быть не выполнен. Ситуация осложняется и не вовлеченностью в оборот свободных муниципальных помещений, которые могут быть предоставлены в аренду исключительно по результатам аукционов при определении размера арендной платы по рыночной цене. Такие помещения не только не приносят доходы, но и требуют расходов на их содержание.

- В чем конкретно заключаются меры имущественной поддержки?

— При заключении договоров аренды нежилых помещений на новый срок (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам аукционов) арендатор может получить имущественную поддержку в части установления ему льготного размера арендной платы. Эта льгота составляет от 50% до 80% размера арендной платы, установленного в ходе рыночной оценки. Размер поддержки зависит от вида деятельности, осуществляемого арендатором. С каждым новым годом размер арендной платы будет увеличиваться на процент официальной инфляции.

Учитывая, что базовая ставка арендной платы, применяемая в расчетах по методике, не менялась в городе Гатчине с 2012 года, считаем данные цифры обоснованными.

- Что нужно для того, чтобы получить имущественную поддержку?

— Поддержка носит заявительный характер. Поэтому для того чтобы ее получить, арендатору необходимо направить в комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области соответствующее заявление с приложением пакета учредительных документов и документов, подтверждающих государственную регистрацию и постановку на налоговый учет субъекта малого и среднего предпринимательства. Отмечу, что в связи с последними изменениями федерального законодательства арендатор не обязан представлять документы, подтверждающие его отнесение к субъектам малого и среднего предпринимательства. Указанная категория субъектов включается в соответствующий реестр федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах.

Перечень арендаторов и муниципального имущества, предполагаемого к сдаче в аренду, определен постановлением администрации Гатчинского муниципального района № 3772 от 15.08.2016.

- Александр Николаевич, в начале беседы вы упомянули о свободных муниципальных нежилых помещениях. Можно поподробнее и в этой части?

— Да. Пользуясь случаем, хочу сказать, что на сегодняшний день пустующими являются 12 помещений, находящихся в муниципальной собственности. Практически по всем этим помещениям имеется рыночная оценка. В ближайшее время в отношении них будут объявлены аукционы по продаже права на заключение договоров аренды. Все эти объекты предназначены для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства. Их мы и приглашаем принять участие в аукционах. Начальная цена планируемых аукционов при этом составит 50% рыночной оценки годовой арендной платы.

- Спасибо за разъяснения.

Список свободных муниципальных нежилых помещений

1 Гатчина, ул. Волкова, д.1, корп.2 118,4 Торговое/офисное

2 Гатчина, ул. Чехова, д.14 446,3 Торговое/игровая зона/офис

3 Гатчина, ул. Чкалова, д.41 143,0 Торговое/офисное

4 Гатчина, ул. Рощинская, д.20, лит. Б 115,0 Торговое/офисное

5 Гатчина, ул. Рощинская, д.20, лит. Б 175,4 Торговое/офисное

6 Гатчина, ул. Беляева, д.32б 37,6

7 Гатчина, ул. Северная, д.41, корп.5 455,4 Складское помещение

8 Гатчина, ул. Соборная, д.15 150,9

9 Гатчина, ул. Балтийская д.4 251,7 Офис

10 Гатчина, ул. Соборная, д.2 33,4 Офис

11 Гатчина, Промзона 1, квартал 3, площадка 3, корп.6 242,9 Пром. Назначение

12 Г. Гатчина, Промзона 1, квартал 3, площадка 3, корп.2 211,7 Пром. Назначение

Подробную информацию заинтересованные лица могут получить в комитете по управлению имуществом Гатчинского муниципального района.