Защитят ли граждан от недобросовестных застройщиков

Об этом рассказал депутат Законодательного собрания Ленинградской области Олег Зеваков по итогам парламентских слушаний «Переход на проектное финансирование деятельности застройщиков: региональный опыт и вопросы правоприменительной практики», которые состоялись в Государственной Думе 13 ноября.

- Что предполагает переход на проектное финансирование? Больше нельзя будет приобрести недвижимость на этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры?

- Не совсем так. Квартиру можно будет приобрести на этапе строительства, но если раньше между застройщиком и гражданином подписывался договор долевого участия и покупатель финансировал стройку, то теперь между ними появляется посредник – банк.

То есть деньги гражданина лежат на эскроу счету в банке до тех пор, пока дом не будет достроен. Эскроу счет – это защищенный счет. В случае, если застройщик не сможет завершить объект – банк вернет гражданину уплаченную сумму. В этом смысле переход на проектное финансирование – это необходимая мера, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков. 

Но, как мудро отметила одна из выступающих на парламентских слушаниях, новую схему работы через эскроу счета можно сравнить с антибиотиками. То есть антибиотик быстро помогает, но убивает вместе с тем все полезное и надолго снижает иммунитет.

- Какие же есть подводные камни у эскроу счетов для дольщиков и для застройщиков?

- Появляется посредник – банк, который выступает по сути экспертом, что не является функцией банка, и принимает решение – быть или не быть тому или иному объекту. То есть застройщик должен предоставить банку бизнес-план и доказать, что этот проект «летает», то есть экономически целесообразен. Представители регионов отмечали, что банки чаще всего отсекают проекты с рентабельностью менее 20%, то есть те проекты, которые предлагают небольшие компании, работающие  меньшей маржой. Кроме того, банки дают кредит застройщику не под обещанные 7%, а под 14-16%.

- Это значит, что жилье подорожает?

- Опасения, что цены на квартиры вырастут на 40%, не оправдались. Как отмечают эксперты, стоимость жилых метров с 1 июля увеличилась на 3-4%, что сопоставимо с сезонными колебаниями цен.

Сложность в другом. В условиях, которые предлагают банки, смогут работать крупные застройщики, не случайно прозвучала сумма 100 млн рублей – это размер кредита, который предпочитают выдавать банки под проектное финансирование. Из-за этой суммы, порядка 30% компаний могут уйти с рынка. И, в первую очередь, это будет касаться небольших городов. 

- То есть под угрозой строительная отрасль Ленинградской области?

- В Ленинградской области этот процесс во многом уже прошел. Небольшие и неблагонадежные компании вычистил рынок. Сегодня 5% застройщиков начали работать через эскроу счета, 60% - достраивают объекты по старым правилам. Это значит, что к 1 октября они подтвердили, что соответствуют критериям, установленным постановлением Правительства №480, это объекты высокого уровня готовности. Еще 35% - это либо проблемные объекты, либо уже на стадии завершения.

- Что будет с теми гражданами, которые приобрели квартиры в «проблемных» домах?

- Об этом тоже шла речь на парламентских слушаниях. Сегодня возможно два пути решения проблем обманутых дольщиков – это либо достройка объектов, либо выплата компенсаций. Сначала обязательно вводится конкурсное производство, затем проводится оценка, эксперты смотрят, насколько возможно и целесообразно достраивать объект. Затем принимается решение либо о достройке дома, либо о выплате компенсаций. С момента ввода конкурсного производства до принятия решения проходит 5-6 месяцев.

По расчетам фонда Дом.рф в целом в России потребуется порядка 25 млрд рублей из компенсационного фонда, чтобы решить все проблемы дольщиков. В 27 субъектах уже созданы региональные фонды, в 19 из них выделены соответствующие бюджеты, 17 – подписали соглашение с фондом. В том числе и Ленинградская область. Недавно на заседании областного парламента мы приняли решение о выделении дополнительных средств из бюджета на решение проблем обманутых дольщиков. Позже было подписано соглашение по достройке домов для 1,5 тысяч дольщиков.

- Возможно ли будет использовать материнский капитал как первоначальный взнос после введения эскроу счетов?

- Да, материнский капитал можно будет использовать в рамках заключения ипотечного договора с банком.

- Какие еще могут быть негативные последствия для регионов?

- Представители регионов говорили о невозможности использования муниципалитетами счетов эскроу. Деньги, выделяемые на расселение аварийного жилья, приобретение жилья для бюджетников – все ушли на вторичный рынок. Вопрос стоит действительно остро, ведь речь идет о социальном жилье. Поэтому коллеги из Государственной Думы пообещали до конца года принять законопроект, который позволит муниципалитетам использовать эскроу счета.

Подготовила Анна Макарова

Справка:
В 75 субъектах РФ по данным единого реестра проблемных объектов, который начал работу с 1 июля 2019 года, проблемными являются порядка 3200 домов, это 17 млн кв метров и 280-300 семей.

Из 115 млн кв.м. строящегося жилья 75 млн кв. м. составляют проекты, по которым получено заключение о соответствии критериям, установленным правительством РФ для достройке по договорам долевого участия. 23 млн кв. м. – это объекты, по которым используются счета эскроу.

В список уполномоченных банков входят 94 банка, из них 37 активно работают с застройщиками.