УПРАВЛЯЕМ ДОМОМ ВМЕСТЕ


Сегодня мы продолжаем разговор с директором МУП «ЖКХ г. Гатчина» А.А. Федоровым. В своем интервью, которое было опубликовано в нашей газете летом, Александр Алексеевич отметил, что управление многоквартирным домом (далее МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. А также рассказал нашим читателям о том, как правильно подготовить и провести общее собрание собственников жилых помещений.

Вопрос управления многоквартирным домом вызвал большой интерес у наших читателей и обозначил необходимость его продолжения.

- Александр Алексеевич, расскажите, пожалуйста, о такой форме управления, как совет многоквартирного дома (МКД).

— Если собственники жилых помещений выбрали в качестве способа управления своим многоквартирным домом НЕ товарищество собственников жилья (ТСЖ) и НЕ жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, при этом в доме больше четырех квартир, то собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. При этом регистрация совета МКД в органах местного самоуправления (МСУ) или иных органах не осуществляется.

- Зачем в доме нужен совет? Какими функциями он наделен, как орган управления многоквартирным домом?

— Совет МКД дает возможность собственникам без создания юридического лица, например:

— обеспечить выполнение решений общего собрания собственников помещений в МКД;

— выносить на общее собрание собственников помещений в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД, в т.ч. земельным участком, на котором расположен дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и др.;

— обсуждать вопросы по управлению многоквартирным домом, в частности, организацию такого управления: выбор или изменение способа управления многоквартирным домом;

— организовать взаимодействие с управляющими, ресурсоснабжающими и подрядными организациями;

— создать в данном доме актив собственников помещений, заинтересованных в улучшении состояния дома;

— предоставляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в МКД отчет о проделанной работе.

Совет поможет организовать контроль качества оказываемых управляющей организацией услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в таком доме, предоставлению коммунальных услуг жителям дома.

О функциях совета МКД подробнее можно ознакомиться в п.5 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

- Расскажите о процедуре создания совета МКД.

— Для создания совета МКД собирается инициативная группа, в которую включаются собственники жилых помещений, члены управляющей компании. Инициативная группа проводит разъяснительную работу с жителями об обязанностях собственников помещений избрать совет, о правах и обязанностях совета (ст. 161.1, 5 Жилищного кодекса РФ). Эта группа собирает пакет документов для проведения общего собрания собственников, где будет выбран совет МКД.

В пакете документов содержится реестр собственников помещений (включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений; за данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию); схемы распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД, листы регистрации, бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосовании; сведения о собственниках помещений, проект положения о совете.

Повестка планируемого собрания должна быть обсуждена с коллегами и сформулирована, после чего с ней необходимо ознакомить остальных жителей дома. На досках объявлений подъездов домов члены инициативной группы развешивают уведомления о проведении собрания, в которых указывают повестку общего собрания, дату, время и место проведения.

- Как собрать инициативную группу, ведь часто собственники МКД руководствуются принципом: «Кто бы все сделал, но только не я»?

— В идеале в инициативную группу от каждого подъезда должно войти по человеку, но можно действовать и в одиночку, помня, что главное в этом деле – инициатива.

Как только собрали команду единомышленников, сразу проведите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.

На повестке дня вопрос номер один – выбор совета многоквартирного дома и председателя совета дома. Для этого составляем список кандидатов.

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов, которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Замечу, что первое собрание проводится в форме совместного присутствия собственников помещений (ч.1 ст.47 ЖК РФ). Большинством голосов от общего числа принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД избирается совет МКД.

- Какие общие рекомендации вы дали бы собственникам жилых помещений, которые решили создать совет многоквартирного дома?

— Во-первых, все решения принимаются только общим собранием собственников. Необходимо помнить, что в квартире может проживать, например, три человека, но собственником может являться только один – только он имеет право голоса.

Во-вторых, все голоса рассчитываются, исходя из общей площади квартиры к общей площади дома.

В-третьих, все решения, все действия оформляются документально, все запросы в управляющую компанию, в органы власти и другие учреждения идут под входящим номером, копия сохраняется. Прошло общее собрание – составили протокол. Жалоба/обращение – копия с входящим номером. Обязательно храните все документы!

И, наконец, главное: работа Совета дома – это не мгновенное решение проблем и задач, которые были накоплены за несколько лет. Все сделать сразу и быстро – очень сложно. Поэтому работа совета МКД – поэтапная, рассчитанная как минимум на один-два года.

- Александр Алексеевич, предпо- ложим, что совет МКД создан. Как, в общем-то, чужим друг другу людям помочь объединиться в решении задач управления своим домом?

— В вашем вопросе, в какой-то мере, уже прозвучал и ответ: этих людей должна объединить одна общая миссия: управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

В качестве рекомендации: можно провести первую встречу избранным советом для того, чтобы познакомиться, пообщаться, обменяться контактными данными и понять, каким образом совет сможет наиболее эффективно работать.

Например, в совет вошли люди разных профессий: юрист, инженер, экономист. Логично, чтобы у каждого был свой участок работы, в котором он разбирается лучше остальных. В этом случае общая эффективность работы совета дома будет выше!

- Какими, на ваш взгляд, должны быть функции председателя совета МКД?

— Замечу, что председатель избирается из числа членов совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД. Он осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников.

Функции председателя совета МКД широки. Например, он доводит до сведения общего собрания собственников помещений в МКД результаты работы в сфере управления МКД. Председатель проводит предварительную работу с управляющей компанией и организует работу по заключению договора управления МКД с управляющей компанией, выбранной на общем собрании собственников для управления домом. Председатель доводит до сведения общего собрания собственников помещений в МКД результаты переговоров с УК. Он же осуществляет контроль выполнения обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

В случае непосредственного управления МКД собственники помещений имеют возможность выдать избранному председателю совета доверенности, на основании которых он сможет заключить договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Не сочтите за банальность, но и в этом интервью я должен повториться, дабы предостеречь от ошибок председателей МКД при выполнении своих функций. На практике мы встречаемся, в частности, с такими ошибками, которые допускают инициаторы собрания или председатели совета МКД:

— решения принимаются единолично ими (хотя, согласно ст.44-45 ЖК РФ, порядок проведения, принятие всех решений утверждаются общим собранием собственников),

— принятые решения не доводятся до сведения собственников в установленном законом порядке,

— документация по собранию оформляется несвоевременно или неправильно.

Хочу предостеречь: ни в протоколы, ни в бланки голосований ни председатель, ни другой инициатор общего собрания не имеют права вносить правки и любые другие записи самолично. Каждый собственник помещений МКД выражает свое собственное мнение, которое должно быть учтено при подсчете голосов на таком собрании.

- В чем заключается непосредственное взаимодействие председателя совета с управляющей компанией. Имеется ли у вас подобный опыт работы?

— Безусловно, имеется. Сегодня в более чем 60-ти домах нашего города, находящихся на обслуживании МУП «ЖКХ г. Гатчина», имеются советы МКД, и избраны их председатели. Перечислю лишь некоторые адреса, по которым председатели активно сотрудничают с нашей управляющей компанией, совместно выполняя одну общую миссию: ул. Беляева д. 11-б, ул. Крупской, д. 4-а, ул. Новоселов, д. 4, ул. Лейтенанта Шмидта, д. 6 и д. 8, ул. Радищева, д. 18 и д. 12, ул. Зверевой, д. 7-б и д. 15-а, ул. Слепнева, д. 13, к. 3, Красноармейский пр., д. 15, ул. Беляева, д. 11, пр. 25 Октября, д. 54, к. 1, д. 52, д. 63 и д. 65, ул. Изотова, д. 11, ул. Филиппова, д.1 и др. Мы благодарны этим людям за их труд и желание сделать свой дом уютным и комфортным, а главное – безопасным для проживания.

Непосредственное взаимодействие председателей с нашим предприятием организовано по самым различным вопросам управления МКД, благоустройства придомовой территории, работы с неплательщиками жилищно-коммунальных услуг.

Председатель совета МКД может представить в адрес УК сведения о самостоятельно выявленных фактах: временно проживающих гражданах; несанкционированного подключения оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, либо внесения потребителем изменений во внутридомовые инженерные системы; непредставления (искажения) данных показаний индивидуальных приборов учета; фактов ненадлежащего состояния санитарно-технического оборудования в помещении; «резиновых» квартирах и т.п.

Кроме того, совет МКД и его председатель – это те люди, которые являются проводниками в разъяснительной работе с населением. Они проводят среди потребителей коммунальных услуг разъяснения о необходимости передачи показаний индивидуальных приборов учета коммунальных услуг ежемесячно. Вправе участвовать при снятии показаний общедомовых приборов учета потребляемых ресурсов, предварительно согласовав дату, время со своим ЖРЭУ.

- Есть ли у совета и председателя МКД срок полномочий? Как в таком случае проводится процедура переизбрания?

— Срок полномочий – два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников в МКД; досрочно – в случае ненадлежащего исполнения обязанностей (ст.161 п. 10 ЖК РФ).

Уполномоченный орган в лице общего собрания собственников помещений в МКД (ст.161 п. 9 ЖК РФ) может осуществить процедуру переизбрания.

Замечу, что для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальным совещательным органом управления МКД. Комиссии собственников помещений в МКД избираются по решению общего собрания собственников помещений дома или по решению совета МКД.

- В заключение нашего интервью, Александр Алексеевич, что бы вы пожелали собственникам МКД г. Гатчины?

— Активнее вовлекайте жильцов в работу по управлению домом. Граница собственности – не порог квартиры и даже не подъезд, а граница земельного участка, двора. Эти слова принимают большую значимость именно сегодня, когда мы перешли на взаимодействие с региональным фондом капитального ремонта МКД. Четкость в рассмотрении и утверждении предложений фонда капремонта собственникам помещений в многоквартирных домах о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, наконец, переход непосредственно к выполнению работ по капитальному ремонту зависят от организованности собственников жилых помещений МКД, их компетентности. В этом случае лучшим организатором может выступить совет МКД и его председатель. Наша управляющая организация, безусловно, окажет содействие в выполнении всех этих процедур, но очевидно, что эффективнее будет выстроена работа в доме, если он будет иметь орган управления.

Пусть совместные усилия собственников МКД и МУП «ЖКХ г. Гатчина» принесут много полезного в благоустройстве каждого дома, каждого двора. Успехов всем нам в управлении многоквартирными домами родного города!

- Спасибо вам за актуальное интервью, которое, мы надеемся, будет способствовать дальнейшему взаимопониманию между вашим предприятием и жильцами в непростых вопросах управления многоквартирными домами.

Беседу вела Елена СУРАЛЁВА